제주부동산경매 초보자경매해보기

부동산경매 절차에 대한 얘기입니다

제주살이 시작하며 부동산을 업으로 시작하고 부동산을 하다보니 자연적으로

경매라는 것에 관심이 생겼습니다

벚꽃이 만발한 4월 두근거리고 설레는 마음으로

처음 경매에 참여해보았습니다

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아침일찍 ​제주지방법원으로 출발합니다

보통 10시에 시작하지만

당일 경매진행 되는 물건도 확인해야하고

생각보다 많은 사람들이 오기때문에

주차할곳이 부족할수 있다는 경험자들의 말을 듣고

오전 9시전에 도착했습니다

초보경매 제주소영언니 도전기

1등 금액을 적은 입찰자에게 낙찰이 되는데

저는 아주 큰 금액 차이로 낙찰받지 못했어요

1등 하신분께 축하를~~!!

보기에는 까다로워 보이지만 실제 참여해보면

물건 정해서 최소보증금 준비하고

원하는 금액 적어서 제출하면 끝나는 절차예요

가장 중요한것은 권리분석과 물건분석이라고 합니다

제주소영언니도 같은 사무실에 있는 언니들에게

물건에 대한 분석도 같이 해보고 참여했답니다

경매당일 진행 절차와 경매까지의 과정을 아래에 기록해봅니다

경매당일 법원 경매법정 집행관사무소로 갑니다

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★ 경매개시 ★

경매 당일인 매각결정기일 오전10시 해당 법원 집행관은 경매 개시를 알리고

입찰절차에 대한 설명과 유의사항, 입찰마감, 개찰 시간 등을 알려줍니다

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​★ 경매사건 기록부 열람 ★

★ 입찰마감시간 ★

​보통 법원 경매사이트에서 경매물건을 확인하고 참여하지만

경매당일 진행되는 물건 중 취소된것도 있기 때문에

경매 당일 진행 물건과 경매사건 기록부를 다시 열람합니다

이시간부터 입찰 마감 시간까지 모든 입찰자는 경매사건 기록부 열람할수 있습니다

경매사건 기록부에는 매각물건명세서, 현황조사 보고서, 감정평가서 등을 볼수 있습니다

입찰 참가자들은 입찰표를 작성하고 매수 보증금과 입찰표를 함께 입찰봉투에 넣어 제출합니다

매수 보증금은 반드시 최저매각대금의 10%이상 준비하여야 하고

금액이 부족하면 입찰이 취소되니 주의해야합니다

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★ 입찰마감 ★

입찰마감시간은 일반적으로 오전 11시 10분 정도인데 당일에 마감시간을 따로알려줍니다

이 시간 이후에는 입찰표를 제출할 수 없고 각 법원별로 시간상 차이는 있을수 있습니다

★ 최고가 매수인 발표 ★

입찰 결과는 당일 바로 확인할 수 있습니다

입찰이 완료되면 법원의 집행관은 사건번호 순서, 입찰자자 많은 순서로 개찰을 하고

최고가 매수신고인의 이름과 낙찰금액 알려줍니다

최고가 매수인에게는 입찰보증금 납부영수증을 발부하고 다른 입찰자에게는 보증금을 반환해 줍니다

차순위 매수인 자격이 있는 사람은 차순위매수신고를 할지 신청 여부를 확인하고

원할경우 차순위 매수신청 할수 있습니다

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★ 매각허가결정 ★

최고가 매수신고인은 7일 이내 매각허가 여부 결정되고 특별한 하자가 없는 한 매각허가 결정이 납니다

매수인에게 불허 사유가 있다면 차순위매수신고인에게 매각허가를 결정하게 됩니다

★ 항고기간 ★

매각허가 결정 후 7일동안 경매 절차에 대해 채무자나 이해관계인은 항고가 가능합니다

★ 잔금납부기일 지정 ★

매각허가가 결정이 되면 매각 대금 납부기한은 허가 일로부터

1개월 이내로 대금 납부기한이 정해지고

이 기한까지 낙찰자는 매각 대금을 납부하면 됩니다

★ 잔금납부와 소유권이전 ★

낙찰자가 매각 대금을 납부하면 법원에서는 소유권이전등기 촉탁을 합니다.

이렇게 경매진행은 완료되었다고 보면 됩니다

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​그외 절차로 낙찰 부동산의 점유자에게 인도를 받기 위해서는

법원의 인도명령 결정을 받아야 합니다

★ 인도명령 배당기일 ★

잔금 납부와 동시에 인도명령 대상자가 있으면 인도명령 신청을 하고

소유자와 기타 권원이 없는 경우 인도명령결정 빨리 나는 편이고

배당 받을 수 있는 지위가 있는 임차인의 경우는 배당기일 이후에 인도명령 결정이 나옵니다

낙찰자가 낙찰금액을 납부하게 되면 보통 2주 후에 배당이 이루어집니다

법원에서는 배당전 배당표를 비치하고

배당기일을 지정, 이해관계인인

채권자와 임차인에게 배당금을 지급합니다.

법원에서 이루어지는 경매 진행 절차는 여기까집니다

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아래는 경매당일전 부동산이 경매로 넘어오는 과정이예요

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[경매진행절차 제주부동산경매절차]

경매 대상 부동산 소재지 관할 법원에서

1.경매신청으로 경매 시작

2.법원에서는 제출된 서류를 검토 한후 경매개시결정

3.관할 등기소에 경매개시결정기입 등기촉탁 경매개시결정 정본을 채무자에게 송달하고

4.등기부등본상에​ 강제경매개시결정 또는 임의경매개시결정 등기가 완료됩니다

5.경매개시결정 등기 후 경매부동산에 대한 채권자에게 채권신고를 하도록 통보

6.경매개시결정 정본과 매각기일 배당요구 종기일 등의 내용을 통지합니다

배당요구는 법원에서 정한 기일까지 신청해야 되는데 이 기한 내 배당요구를 하지 않는 채권자 등은

배당을 받을 수 없다고 하니 주의가 필요합니다

7.경매개시결정이 되면 법원에서는 매각 준비를 하고

8.집행관은 부동산의 현황, 점유관계, 임대차 사항 등 직접 방문하여 조사를 한후

9.입찰 참가자들에게 부동산 정보를 공시하고

10.감정평가사는 경매부동산을 감정하여 감정평가액, 매각액을 결정합니다

11.매각결정기일을 지정, 공고하고 이해관계인에게 통지 후 매각을 실시합니다

​

끝. 감사합니다.

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