상가임대차보호법 전대차

 

 

 

상가를 운영하다보면 전체에 대해 전대차를 하거나

 샵인샵 형태로 다시 세를 주는 경우가 발생하는데요

이럴때는 어떻게 해야되고

어디까지 보호를 받을수 있을지 살펴볼께요

 

전대차계약이란 임차인이 임차한 부동산에 대해

자신이 임대인(전대차계약에서"전대인" 이라 칭함)이 되어

다시 제3자(전대차계약에서 '전차인' 이라 칭함)로 하여금

사용, 수익하게 하는 계약입니다.

 

임차한 부동산에 대해

다른 사람에게 다시 세를 놓는 다는 것입니다

 

 

 

 

전대차계약를 하는 당사자는

전대인(임차인)과 전차인(제3자)이고

임대인은 계약당사자는 아닙니다

 

전대차계약을 하면 전대인과 전차인 사이에

새로운 임대차 계약이 성립하는 것이고

주된 계약인 임차인과 임대인의 계약 관계는

영향을 받지 않고 그대로 존속합니다

 

전대인과 전차인 사이의 관계는

전대차 계약의 내용에 따라 정해지고,

전대인은 전차인에 대해서

임대인으로서의 권리의무를 지게 됩니다

 

주된계약의 임대차관계가 소멸하면

전대차 관계도 소멸하게 되지만

임대인의 동의를 얻어 전대한 경우에는

임대인과 임차인의 협의로 임대차 계약을 종료했다고 해도

전차인의 권리는 소멸하지 않습니다

 

 

또한 임대인은 적법하게 전대한 전차인에게는

임대차계약 해지의 사유를 통지하지 않으면

해지로써 전차인에게 대항할 수 없습니다

 

 

임대인의 동의는 전대차 계약이 체결되기 전이나 후

명시적, 묵시적 상관없이 가능합니다

단, 동의가 있었다는 사실은

임차인과 전차인이 입증해야 합니다

 

 

 임대인의 동의가 없더라도 임차인은 임차권을 전대차할 수 있고

전대차로서의 채권과 채무가 유효하게 성립하지만

임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있는 권리가 있습니다

 

 

민법 제269조는 "임차인은 임대인의 동의없이

그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다" 고

규정하고 있고, 임차인이 위 규정을 위반시

임대인이 계약을 해지할수 있다고 규정하고 있습니다

 

따라서 상가임차인이 무단으로 전대시

임대인은 임차인을 상대로는 임대차계약해지에 기한

상가명도소송을 하고, 전차인을 상대로는

불법점유에 기한 인도청구를 할 수 있습니다

​

이것을 방지하기 위해서는 전대차계약서에

인대임의 동의란을 기재하고 서명 또는 날인을 받거나

임대인이 별도로 작성한 전대차동의서를 받는것이 좋습니다

 

샵인샵의 경우 사업자등록시 도면을 첨부하면 가장 좋고

제3자가 도면없이도 샵인샵 임차한 위치를 특정하고 구분하여

누구나 알아볼수 있도록 해놓는것도 도움이될것 같습니다

 

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