건폐율과 용적률, 연면적

 

 

건축을 하려는 사람들은 보유한 땅이나 사고자하는 땅에 어느 정도의 규모로 몇층까지 건축할 수 있을까가 최대의 관심사일 것이다.

국토의 계획 및 이용에 관한법률(이하, 국토계획법)에서 최대 건폐율과 용적률을 규정하고, 「건축법」에서는 이들 건폐율과 용적률의 산정 방식 및 기준을 정하고 있다.

건축사를 통해 정확한 설계를 하기 이전에 개략적으로 건축 가능 규모를 가늠해 볼 수 있는데, 이를 위해서는 땅에 대한 정보는 알아야 하고, 토지이용규제정보시스템(LURIS)을 활용하여 지번을 입력하면 아래와 같은 정보가 나온다.

http://luris.molit.go.kr/

 

 

 

여기서 용도지역을 보면 일반상업지역으로 되어 있는데, 보통 일반상업지역의 경우 건폐율의 한도는 80%, 주거지역은 50%~60%, 녹지지역의 경우 20% 정도이고, 같은 면적이라도 건폐율과 용적률의 한도에 따라 지을수 있는 건축물의 규모가 다르기 때문에 대부분의 지역에서 상업지가 가장 비싸게 거래되는 것이다.
국토교통부장관, 시.도지사, 대도시시장은 용도지역의 지정 또는 변경을 도시.군관리계획으로 결정한다.

 

건폐율이란?

대지면적에 대한 건축면적의 비율이고, 대지를 덮고있는 바닥면적이라고 하면 쉽게 이해할 수 있다. 하나의 대지에 건축물이 둘이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 하고, 정해진 건폐율의 한도를 넘을 수 없다.

건폐율 = 건물면적÷대지면적×100

100평 토지에 건폐율이
20% 이면 20평 이하로
60% 이면 60평 이하로
80% 이면 80평 이하로 지을수 있다.

 

용적률이란?

대지면적에 대한 연면적의 비율을 용적률이라 하고, 연면적은 1개동 각층의 바닥면적을 모두 합친것을 말한다. 이때 지하층은 층수에 산입 하지않고 용적률 산정시 포함되지않으니 주의가 필요하다.

용적률 = 연면적 ÷ 대지면적 × 100

 

층수제한이 없다고 가정했을때
용적률 150% 일 경우 50평씩 3층으로
용적률 200% 일 경우 50평씩 4층 or
40평씩 5층, 20평씩 10층 등으로도 건축가능

 

이 건물의 각층의 바닥면적을 모두 합쳐 연면적은 200평이 나온다.

건폐율은 바닥의 덮고 있는 넓이로
용적률은 쌓을수 있는 높이라고
정의해보면 간단할것 같다. ^^

땅의 용도지역을 알면 건폐율과 용적률을 알수있고, 건폐율과 용적률을 알면 개략적으로 지을수 있는 건물의 규모를 알수있다.

그외에 직접 접해있는 도로의 폭이나 건물간 간격, 층수 제한, 일조권, 지역, 지구 등에 따라 건물의 규모는 커지거나 작아질수 있다.

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