주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 합니다. (특별법으로 우선 적용)
[최우선 변제]
임차주택의 경매 또는 공매시 소액임차인의 보증금 중 일정액을
다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리를 말합니다.
최우선변제권의 성립요건을 갖춘 임차인은 낙찰가격의 1/2범위 내에서
보증금 중 일정액을 가장 먼저 변제받게 됩니다.
최우선변제권의 성립요건?
1. 보증금이 소액보증금 적용범위에 해당할 것
2. 경매개시결정기입등기 전에 대항력요건
(주택인도와 전입신고)을 갖출 것
3. 배당요구 종기일까지 배당요구를 할 것
참고 : 배당순서
0. 경매실행비용
1. 필요비,유익비
2. 소액임차인최우선변제, 특수임금채권, 재해보상금
3. 당해세(국세:상속, 증여, 종부, 지방세: 재산, 종합토지, 자동차)
4. 우선변제권 - 대항력을 가진(진입신고및 확정일자) 선순위임차권,
국세와 지방세 : (근)저당, (가)압류, 담보가등기, 배당요구, 경매신청한 전세권자
5. 일반 임금채권 : 2순위 임금채권을 제외한 임금, 기타 근로관계 채권
6. 일반 조세채권 : 가산금 등
7. 공과금 : 산재, 건강, 국민연금, 고용, 의료보험료 등
8. 일반채권 : 가압류, 가처분 등
2023년 2월 21일 시행 주택 소액 임차인 최우선변제금
제주의 경우 보증금 7,500만원 이하면 소액보증금 범위에 속하고
그중 2500만원은 경.공매시 다른담보물권자 보다 먼저 받게됩니다
[임대차주택 보호대상의 범위]
주택 임대차 보호법의 보호대상이 되는 주거용 건물은 등기부나 건축물 관리대장 등
공부상의 용도를 기준으로 하는것이 아니라 실제로 어떻게 이용되고 있느냐에 따라 결정된다고 합니다
임대차 계약 체결 당시 건물의 구조상 실제 용도와
임차인의 목적에 따라 적용 여부가 결정되는 것입니다
그러므로 공부상 상가, 공장으로 되어 있더라도 사회 통념상 건물로 인정될 수 있고
내부를 개조하여 사실상 주거용으로 사용하고 있다면 주거용 건물로 간주해 보호 됩니다
[임차주택이 미등기 건물일 경우]
미등기 건물도 주택이므로 주택 임대차 보호법의 적용의 적용을 받을수 있습니다
임대차 계약서에 확정일자를 받아 두면 주택의 보존등기가 완료 후
저당권이 설정되어 경매에 넘어 가더라도 저당권자 보다 우선으로 임대 보증금을 변제 받을 수 있습니다
다만, 미등기 건물의 소액 임차인은 최우선변제를 받지 못한다고 합니다
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