주택임대사업자 자동말소 재등록 비과세 등

주택임대사업자 자진말소 자동말소

​

주택임대 사업자의 자진말소

본인이 자발적으로 주택임대 의무 기간이 지나기 전에 등록을 말소하는 것이고,

​

주택임대 사업자의 자동말소

주택임대 의무 기간이 끝난 후 본인이 아닌 지자체장이 등록을 말소하는 것입니다

​

주의할것은 자진말소는 법개정으로 단기임대주택과 장기임대주택중 아파트만 해당됩니다

주택임대사업자의 경우 의무 기간을 지키지 못하면 임대주택당 3천만원이하의 과태료가 부과될수 있습니다

​

​

주택임대 사업자 자진말소, 자동말소 시 종부세 추징여부

자진말소시 등록된 임대 주택에 따라 임대기간을 다 채우지 못하는 경우가 생길수 있습니다

법의 개정으로 인한 의도치 않은 상황이기 때문에 종부세 혜택을 받아 경감된 세금은 추진되지 않습니다 단, 자진말소는 임대의무기간 1/2 이상 경과시에만 추징되지 않습니다

​

종부세 합산배제의 경우 임대주택으로 등록한 시기, 임대유형, 기간에 따라 다르게 적용됩니다

1. 임대 당시 기준시가 수도권 6억 이하, 비수도권 3억 이하

2. 아파트를 제외한 주택 중

- 건설임대주택

- 2018년 9월 13일 이전에 취득한 주택

- 9월 14일 이후에 취득한 비조정지역의 주택

​

 

 

 

​

임대주택 등록이 말소된 이후에도 임대료 5% 증액 제한을 준수해야 하는지 그기에 따른 비과세혜택은 어떻게 되는지요?

장기임대주택을 자진말소하거나 자동말소되면 말소일로부터 5년 이내에 거주주택을 매도하면 비과세 가능

 

지자체에 단기임대주택으로 등록했거나 장기일반민간임대주택으로 등록한 주택 중 아파트는 임대의무기간이 경과하면 자동으로 등록이 말소되며(자동말소), 민간임대주택법상 임대의무기간(단기 4년, 장기일반 8년)의 1/2 이상 경과하면 등록을 스스로 말소(자진말소)할 수 있습니다.

​

말소유형으로는 단기임대주택 전체, 장기일반민간임대주택 중 아파트만 말소가 가능하며, 장기일반민간임대주택으로 등록된 다세대, 다가구, 단독주택, 주거용 오피스텔 등은 자진말소나 자동말소가 되지 않으니 유의해야 합니다.

​

1) 거주주택을 먼저 양도한 경우

​

거주주택과 장기임대주택을 보유하다가 거주주택을 먼저 양도하면 비과세가 적용되며, 이후 장기임대주택이 자진말소되거나 자동말소되더라도 기존 거주주택의 비과세는 취소되지 않습니다.

​

다만 등록 임대주택은 임대의무기간 동안에는 임대료 증액 제한을 준수해야 합니다.

​

2) 임대주택이 자진말소 or 자동말소된 경우

​

등록된 장기임대주택이 자진말소되거나 자동말소된 상태에서 해당 임대주택을 매도하지 않고 거주주택을 먼저 매도하는 경우에도 거주주택 비과세는 적용됩니다.

​

다만 거주주택 비과세를 적용받기 위해서는 장기임대주택의 지자체 등록이 말소된 날부터 5년 이내에 거주주택을 양도해야 합니다.

​

자진말소, 자동말소 여부에 관계없이 말소일로부터 5년 이내에 거주주택을 매도하면 거주주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 참고로 중과배제의 경우 자진말소는 말소일로부터 1년, 자동말소는 양도시기에 상관없이 중과배제가 적용됩니다

​

​

장기임대주택이 자진말소되거나 자동말소된 후 해당 임대주택을 임대하지 않은 상태에서 거주주택을 매도해도 거주주택 비과세 가능

장기임대주택이 자진말소(민특법상 임대의무기간의 1/2 이상 경과한 후 말소 + 임차인의 동의)되거나 자동말소된 경우 말소일로부터 5년 이내에 거주주택을 매도하면 비과세가 가능하다면

​

장기임대주택이 말소된 후 해당 임대주택에 소유자가 전입하여 거주한 상태에서 직전에 거주한 주택을 매도해도 거주주택 비과세가 적용될까요?

​

예를 들어 거주주택(A주택)과 장기임대주택(B주택)을 보유한 상황에서 장기임대주택이 자동말소된 후 말소된 임대주택에 소유자가 전입하여 거주하다가 종전의 거주주택인 A주택을 매도한 경우

​

등록말소된 임대주택에 전입해서 거주 중인 상태에서 직전에 2년 거주요건을 갖춘 거주주택(A주택)을 매도하는 경우 비과세가 적용되는지? 거주주택 비과세가 가능하다고 답변을 받았습니다.

​

등록이 말소되었다면 더 이상 임대주택으로 보지 않으므로 해당 임대주택에 전입해서 거주하더라도 세법상 불이익은 없으며, 등록 말소일로부터 5년 이내에 거주주택을 매도했으므로 비과세가 적용된다는 것입니다.

​

​

장기임대주택의 등록이 자진말소 또는 자동말소된 이후 임대료를 5% 초과해서 증액해도 거주주택 비과세 가능

등록된 임대주택의 등록이 말소되면 더 이상 임대주택이 아니니 등록 말소 후 임대차계약을 갱신할 때 임대료를 5% 초과해서 인상해도 되는지에 대해 의문이 생깁니다

​

"장기임대주택의 등록이 말소되었더라도 거주주택 양도일까지는 임대료를 5% 초과해서 증액하면 거주주택 비과세를 적용받을 수 없다"고 국세청 홈페이지 거주주택 비과세 상담자료집에 나와있지만

​

최근 (2022년 3월 30일) 이와 상반된 유권해석이 나왔습니다.

​

거주주택과 장기임대주택을 보유하다가 장기임대주택의 등록이 자동말소되고 이후 임대등록이 말소된 주택(B주택)의 임대료를 5%를 초과해서 임대한 후 거주주택(A주택)을 매도해도 비과세가 적용되는지에 대해 말소된 임대주택의 임대료를 5% 초과해서 임대한 후 거주주택을 매도했더라도 거주주택을 말소일로부터 5년 이내에 매도했다면 거주주택 비과세는 가능하다

​

임대등록이 말소되면 임대의무기간은 충족한 것으로 본다고 법령에 규정되어 있고, 등록 임대주택이 자진 혹은 자동말소되면 더 이상 임대주택이 아니므로 말소 후 임대료를 5% 초과해서 인상해도 거주주택 비과세를 적용받을 수 있다​는 말입니다

​

임대등록이 말소된 후 세무서 사업자등록을 폐지한 후 거주주택을 양도해도

거주주택 비과세 가능

소득세법시행령 제155조 20항을 보면 장기임대주택의 요건에 ''세무서에 사업자등록이 되어 있을 것'이라고 되어 있어 지자체 임대사업자 등록이 말소되었더라도 세무서 사업자등록은 거주주택 양도일까지 계속 유지되어야 한다고 국세청에서 안내해 왔는데요.

​

장기임대주택의 등록이 말소된 후 세무서의 사업자등록을 유지하지 않고 폐업한 상태에서 거주주택을 양도해도 거주주택 비과세가 가능하다고 합니다

​

​

장기임대주택이 자진말소된 후 1년 이내에, 자동말소된 경우에는 양도시기에 상관없이 중과적용이 배제되며, 말소 후 5% 초과해서 임대료를 인상해도 중과적용이 배제

장기임대주택을 민간임대주택법상 임대의무기간의 1/2 이상(단기 2년, 장기일반 4년) 경과한 후 자진말소하거나 임대의무기간이 모두 경과하여 자동말소된 경우

​

자진말소는 말소일로부터 1년, 자동말소는 양도시기에 상관없이 양도세가 중과되지 않습니다.

​

중과배제대상 장기임대주택의 요건은 거주주택 비과세가 적용되는 장기임대주택의 요건과 동일하고, 말소 후 임대료를 5% 초과해서 인상한 후 거주주택을 양도해도 특례가 적용된다는 것으로

​

장기임대주택의 등록이 말소된 후 임대료를 5% 초과해서 인상하고 해당 장기임대주택을 양도하더라도 중과배제 혜택은 적용될 것으로 보입니다.

​

​

※ 유의할 사항

​

1) 자진말소나 자동말소는 폐지되는 유형인 단기임대주택, 장기일반민간임대주택 중 아파트만 가능하며, 그 외의 유형(장기일반민간임대로 등록한 다세대, 다가구, 단독주택, 주거용 오피스텔 등)은 자진말소나 자동말소가 되지 않음

​

2) 자진말소의 경우 민간임대주택법상 임대의무기간의 1/2 이상 경과하고 임차인의 동의를 받은 경우에만 세법상 혜택 부여 됨

​

​

자동말소후 주택 임대 사업자 재등록의 경우 임대기간이 10년으로 중도해지시 과태료 부과 될수 있고 5%상한요율 등의 의무가 있고, 세금 혜택을 받을 수있는 장점이 있습니다

재등록시 내가 받을수 있는 종부세 혜택이나 절세 등과 임대수입등 잘 따져보시고 결정하시는게 좋을 것 같습니다

​

#임대사업자자동말소 #주택임대사업자 #임대사업자자진말소 #임대사업자자동말소후재등록 #주택임대사업자등록 #주택임대사업자말소 #주택임대사업자비과세 #장기주택임대사업자 #단기주택임대사업자