토지분할 최소면적 제주토지분할

토지분할이란

1필지의 토지를 2개로 나누어 부번을 부여하여 등록하는 것을 말합니다

농지를 구입하거나 주택을 구입하기 위해 토지를 분할하는 경우가 많습니다

하지만 필요하다고 해서 아무렇게나 지번을 쪼개고 매매를 하거나 주택을 건축할수는 없습니다

 

토지분할을 신청할수 있는 경우

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제65조(분할신청) 1. 법제79조제1항에 따라 분할을 신청할수 있는 경우는 다음 각호와 같다. 다만, 관계법령에 따라 해당토지에 대한 분할이 개발행위 허가 등의 대상인 경우에는 개발행위허가등을 받은 이후에 분할신청할 수 있다. <개정2014.1.17., 2020.6.9>

1. 소유권 이전, 매매 등을 위하여 필요한 경우

2. 토지 이용상 불합리한 지상 경계를 시정하기 위한 경우

 

토지분할 신청을 할 경우 해당 토지를 보유하고 있는 소유주가 신청할수 있고

아무때나 분할하는것이 아니라 1, 2번의 경우에만 가능합니다

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토지 매매 계약을 하면서 분할을 할 경우

우선적으로 개발행위 허가를 받아야 합니다

개발행위허가를 받고 측량를 하고 부번이 나온후

새로부여받은 지번으로 소유권이전이 되고 분할된 필지로 소유권이전이 됩니다

 

건축물이 있는 토지분할

건축법 제57조1항

건축물이 있는 대지는 다음 범위안에서 해당 자치단체의 조례로 정하는 면적이하로 분할할수 없다

건축법, 건축법시행령, 자자체 건축조례 참조

 

토지분할 최소면적

구분		대지		농지	개발제한구역
주거지역		60㎡		2,000㎡	​ ​ ◇ 분할후 각 필지의 면적 : 200㎡ 이상 ​ ◇ 근린생활 건축을 위해 필지 분할시 : 300㎡ 이상

 

 

건축물이 없는 토지의 분할

국토계획법, 국토계획법시행령, 지자체 도시계획조례 참조

 

허가, 인가를 받지 않고 토지를 분할하는 경우의 최소 분할면적 (단위:㎡)

구분	동지역	읍,면지역
녹지지역	200	200
관리지역	90	60
농림지역	90	60
자연환경보전지역	90	60

아래의 각목에 해당하는 토지의 분할은 개발행위허가의 대상임

1) 녹지지역, 관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가, 인가 등을 받지 아니하고 행하는 토지의 분할

2) 건축법 제57조제1항에 따른 분할 제한 면적 미만으로의 토지의 분할

3) 관계 법령에 의한 허가, 인가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5미터 이하로의 토지의 분할

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농업생산기반정비사업이 시행된 농지의 분할

다음 각호에 해당하는 경우 외에는 분할할수 없다

1) 2,000㎡ (605평)이상 분할 (분할 후 각 필지의 면적이 2,000㎡ 이상이 되어야 함)

2) 도시지역의 주거지역, 상업지역, 공업지역 또는 도시.군계획시설부지에 포함되어 있는 농지를 분할하는 경우

3) 농지전용허가를 받거나 제35조나 제43조에 따른 농지전용신고를 하고 전용한 농지를 분할하는 경우

4) 농지의 개량, 농지의 교환.분합 등 대통령령으로 정하는 사유로 분할하는 경우

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기타의 경우 분할제한

가. 기반시설이 갖추어지지 않아 토지의 개발이 불가능한 토지의 분할은 분할되지 전 필지를 포함하여 총5필지를 초과할수 없다 (최초 분할 허가일로부터 2년 이내에 분할된 토지의 재분할 또한 같다)

나. 개발제한구역 내에서의 토지으 분할

법 제12조제1항제6호에서 "대통령령으로 정하는 범위"란 분할된 후 각 필지의 면적이 200제곱미터 이상(지목이 대인 토지를 주택 또는 근린생활시설을 건축하기 위하여 분할하는 경우에는 300제곱미터이상)인 경우를 말한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 미만으로도 분할할 수 있다.

1. '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률' 제4조제1호 및 제2호에 따른 공익사업을 시행하기 위한 경우

2. 인접토지와 합병하기 위한 경우

3. '사도법'에 따른 사도, 농로,임도, 그밖에 건축물 부지의 진입로를 설치 하기 위한 경우

4. 별표 2 제3호 가목에 따른 토지의 형질 변경을 위한 경우. 다만, 분할 후 형질 변경을 하지 아니하는 다른 필지의 면적이 60제곱미터 미만인 경우는 제외한다

 

[시행2017.3.8][제주특별자치도조례 제1810호,2017.3.8.,일부개정]

제주특별자치도 건축조례

제26조 (건축물이 있는 대지의 분할제한)

제주특별자치도(디자인건축지적과)

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제주특별법 제408조 제2항 및 법 제57조 제1항 및 영제80조에 따라 건축물이 있는 대지의 분할 최소한도는 다음 각 호에서 정한 규모에 미달되게 분할 할 수 없다.

<개정2009.8.5.,2012.3.21.,2015.10.6.,2016.11.23.>

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1. 주거지역 : 60제곱미터

2. 상업지역 : 150제곱미터

3. 공업지역 : 150제곱미터

4. 녹지지역 : 200제곱미터

5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역 : 60제곱미터

 

토지분할 최소면적은 지자체별 조례에 따라 그 면적이 다르기 때문에 토지를 구매할 지역의 조례를 확인할 필요가 있습니다

건축물이 있는 토지의 경우 건축물에 필요한 토지 면적보다 작은 면적으로 분할 불가

건축물이 없는 토지의 경우 최소면적 미만으로 분할할 경우 각 지자체장에게 개발행위허가를 받아야 합니다

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신청방법 및 과정

토지분할신청서, 분할허가신청서, 지적측량(분할측량) 신청서 제출

토지분할측량 신청

지적공사의 분할측량검사 진행

지적도, 토지대장 지적공부 정리

부동산 등기부 분할등기

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대부분의 토지는 분할을 거쳐 개발이 이루어 집니다. 최소 분할면적을 기억하고 있으면 여러모로 도움이 될것입니다. 용도지역에 따른 분할 가능면적이 다르고 건축물의 유무에 따라 다르지만 토지분할 신청은 관련법률상 최소면적을 넘거나 건축법상 필요면적이 넘으면 많은 어려움 없이 진행이 가능하니 각 지자체에 문의하시고 진행하시면 됩니다

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<관련법규>

대지 : 건축법 [법률제14792호] 제57조(대지의 분할제한), 건축법 시행령 제80조(건축물이 있는 대지의 분할제한), 제주특별자치도(각지자체별) 건축조례 제26조(건축물이 있는 대지의 분할제한)

농지 : 농지법 제3장 농지의 이용 제1절 농지의 이용 증진 등 제22조(농지 소유의 세분화 방지)

개발제한구역 : 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제16조(토지의분할)

[공간의 구축 및 관리에 관한 법률, 국토의 이용 및 계획에 관한법률, 건축법, 농지법 등]

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